一、收房完整流程（6大步骤）
1. 开发商通知收房
开发商会在合同约定的交房日期前 15~30天 寄送《收房通知书》，通知具体收房时间、地点及所需材料。
注意：若延期交房，可依据合同索赔违约金（一般按日计算，如万分之一至万分之三）。
2. 准备收房材料
业主本人身份证（如委托他人代办，需公证委托书）
购房合同（原件）
首付款/贷款相关凭证
物业维修基金缴纳证明（部分开发商要求提前交）
验房工具（空鼓锤、卷尺、测电笔、手机拍照记录）
3. 现场核验开发商文件
必须查看的“三书一证一表”（缺一不可）：

《住宅质量保证书》（保修责任）
《住宅使用说明书》（房屋设计、施工细节）
《建筑工程质量认定书》
《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
《竣工验收备案表》（最重要！无此表可拒绝收房）
4. 先验房再签字缴费
拒绝“先交费后验房”！部分开发商会要求先交物业费、维修基金等，但法律规定业主有权先验房。
验房重点（详见第二部分“验房避坑指南”）。
5. 确认问题并要求整改
将验房发现的 空鼓、裂缝、漏水、电路不通等问题记录在《房屋验收表》中，要求开发商限期整改（一般15~30天）。
拍照+视频留证，避免开发商推诿。
6. 签署确认书，领取钥匙
确认房屋无重大问题或开发商已整改后，签署《房屋交接书》，领取钥匙、门禁卡、水电卡等。

二、验房避坑指南（10大必查项）
1. 墙面 & 地面
空鼓检查：用空鼓锤轻敲瓷砖/墙面，声音空洞处即为空鼓（空鼓率超过5%需整改）。
裂缝检查：重点看承重墙、天花板有无结构性裂缝（发丝裂纹可能是涂料问题，粗裂缝需警惕）。
平整度：用靠尺或激光水平仪检查地面是否平整（误差超过3mm需处理）。
2. 门窗
密封性：关闭门窗后夹一张A4纸，抽不出说明密封良好。
五金件：检查把手、合页是否松动，锁具是否灵活。
玻璃：查看是否有3C认证，中空玻璃是否漏气（冬季起雾）。
3. 水电
电路：用验电器测试所有插座是否通电，电箱开关是否正常。
水路：打开水龙头检查水压，排水管倒水测试是否堵塞。
防水：卫生间做24小时闭水试验（提前通知楼下业主观察是否渗漏）。
4. 厨房 & 卫生间
烟道：点燃纸张靠近排烟口，看抽油烟机吸力是否正常。
地漏：倒水测试排水速度，检查防臭弯管是否安装。
精装房细节：核对卫浴、橱柜品牌是否与合同一致。
5. 公共区域
电梯：试乘电梯，检查运行是否平稳、紧急按钮是否有效。
消防设施：确认楼道灭火器、消防通道畅通。

三、珠海收房特别注意
1. 沿海城市防潮问题 
检查外墙、窗户防水胶是否开裂，避免雨季渗水。  
阳台排水坡度要足够（倒水测试是否积水）。  
2. 精装房陷阱  

珠海部分精装房存在“品牌缩水”（如合同写科勒马桶，实际装杂牌），务必对照合同逐一检查。  
3. 物业费争议  
珠海物业费普遍 **2.5~4元/㎡/月**，收房时需预交3~6个月，但物业未提供服务前可协商少交。  

四、常见开发商套路 & 应对方法
套路一：先交费再验房，应对方法：坚持先验房，否则向住建局投诉（珠海住建局电话：0756-12345）
套路二：小问题不影响收房，应对方法：所有问题必须书面记录，整改完成后再签字
套路三：物业费从通知收房日开始算，应对方法：未实际交付可拒交，或从钥匙交付日起算

五、收房后必办手续
1. 办理房产证  
开发商代办通常收费500~1000元，可自行前往 珠海不动产登记中心 办理（资料：购房合同、身份证、契税完税证明）。  
2. 装修备案 
珠海部分小区禁止拆改承重墙、飘窗，需向物业提交装修图纸。  
3. 学区确认  
每年学区可能有调整，收房后咨询教育局（如香洲区教育局：0756-2611501）。  

收房是买房最后一步，也是最容易踩坑的环节！建议 带专业验房师（珠海市场价300~500元），或至少2人同行互相检查。转发给身边买房的朋友，避免被坑！