“京七条"诞生 房价是涨是跌扑朔迷离
2013-11-08 10:57:39 · 312次浏览
“京七条”的诞生说明了北京房地产市场调控升级，意味着房地产市场又迎来了久违的调控，调控在被冷处理了半年之久之后或将再次加码，政府继续搞好房地产市场调控、稳定房价的决心坚定不移。无疑能在一定程度上起到短期内缓解房价预期从而稳定房价的作用，对促进房地产市场持续健康发展将起到一定的积极作用。但是如果政府不改变之前政策多变、执行不到位的问题，不从多方面采取措施，最终效果还值得质疑。
10月23日，北京市住建委联合市国土局等多部门发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，北京市住建委首次披露了已经开始实施的七条调控措施(俗称“京七条”)。这说明北京房地产市场调控升级，意味着房地产市场又迎来了久违的调控，调控在被冷处理了长达半年之久之后或将再次加码，政府继续搞好房地产市场调控、稳定房价的决心坚定不移。
“京七条”无疑能在一定程度上起到短期内缓解房价预期从而稳定房价的作用，对促进房地产市场持续健康发展将起到一定的积极作用。不过，陈真诚认为，“京七条”本身还存在“硬伤”，再加上其他原因，如果政府不改变之前政策多变、执行不到位的问题，不从多方面采取措施，最终效果还值得质疑。
首先，“自住型商品住房”很象经济适用房。或因位置偏僻、配套不全等问题，重蹈沦为“鸡肋”命运的覆辙。在一些地方，曾经出现位置、配套、质量较差的经济适用房遭弃购而位置、配套、质量较好的经济适用房层出分配腐败的问题。
其次，“自住型商品住房”很象限价房，要求价格低于同地段、同品质的商品住房约30%，这存在因果互为论证的问题。目前房地产市场形势非常微妙，房价可能进入了不跌就涨、不涨就跌的困境。如果新政策让房价稳定了下来甚至使房价下降了，这些房子价格如果与其他商品房价格差不多甚至还高的话，也可能遭人弃购。前些年，房价回调的时候，广州曾出现过限价房比其他商品房价格还高遭人弃购的现象。
第三，目前，不少人认为房价过高，在现实价格基础上低30%是否依然过高？老百姓是否满意？还有待市场检验。
第四，如果政府不采取措施改变整个市场形势，这些“自住型商品住房”对既有商品房价格、非“自住型商品住房”新房价格冲击力、对整体房价的影响力存疑。
第五，房地产开发、销售等需要一个时间周期。在这个周期里，市场形势、调控政策会不会出现大的变化？会不会出台长效机制？会不会真的在两年内建设、上市7万套？这些都还是未知数。
第六，新政策对存量房影响不大。如果存量房价格支撑着整体房价水平，那么“自住型商品住房”的最终市场价格也会朝之看齐，对整体房价的中长期预期影响不大。
第七，新政策并没有触及地价过高、土地财政以及政商合一的问题，如果地价继续高高在上甚至上涨，土地成本刚性支撑理论等因素作用，想让房价不继续上涨很难。
第八，如果全国房价继续膨胀，市场形势继续向上，北京肯定会受全国大市的影响，因此，仅北京采取措施而全国整体市场继续高热，其效果也将存疑。
第九，尽管供求关系是基本的市场规律，但中国房市是个被扭曲的、非完全的市场，影响房价的因素已不只是供求因素。
第十，回顾约从2005年以来的房地产市场变化轨迹，出现屡次调控不见效、屡调屡涨的重要原因之一就是，政策出了不少，也不能说政策本身没有效力，问题在政策执行不到位，而且政策多变。今年全国房价上涨主要是3月份之后，无疑与“新国五条”执行细则闹剧和政府寄希望出台调控长效机制而冷却调控、对房地产市场不理不睬有关。正因于此，市场各方认为政府依然继续原有的态度，原本以为政府会从严调控房价的市场预期快速逆转，房价接连加速上涨。这是今年房价快速上涨的关键原因，板子不能全打到开发企业和购房者身上。
“京七条”无疑能在一定程度上起到短期内缓解房价预期从而稳定房价的作用，对促进房地产市场持续健康发展将起到一定的积极作用。不过，陈真诚认为，“京七条”本身还存在“硬伤”，再加上其他原因，如果政府不改变之前政策多变、执行不到位的问题，不从多方面采取措施，最终效果还值得质疑。
首先，“自住型商品住房”很象经济适用房。或因位置偏僻、配套不全等问题，重蹈沦为“鸡肋”命运的覆辙。在一些地方，曾经出现位置、配套、质量较差的经济适用房遭弃购而位置、配套、质量较好的经济适用房层出分配腐败的问题。
其次，“自住型商品住房”很象限价房，要求价格低于同地段、同品质的商品住房约30%，这存在因果互为论证的问题。目前房地产市场形势非常微妙，房价可能进入了不跌就涨、不涨就跌的困境。如果新政策让房价稳定了下来甚至使房价下降了，这些房子价格如果与其他商品房价格差不多甚至还高的话，也可能遭人弃购。前些年，房价回调的时候，广州曾出现过限价房比其他商品房价格还高遭人弃购的现象。
第三，目前，不少人认为房价过高，在现实价格基础上低30%是否依然过高？老百姓是否满意？还有待市场检验。
第四，如果政府不采取措施改变整个市场形势，这些“自住型商品住房”对既有商品房价格、非“自住型商品住房”新房价格冲击力、对整体房价的影响力存疑。
第五，房地产开发、销售等需要一个时间周期。在这个周期里，市场形势、调控政策会不会出现大的变化？会不会出台长效机制？会不会真的在两年内建设、上市7万套？这些都还是未知数。
第六，新政策对存量房影响不大。如果存量房价格支撑着整体房价水平，那么“自住型商品住房”的最终市场价格也会朝之看齐，对整体房价的中长期预期影响不大。
第七，新政策并没有触及地价过高、土地财政以及政商合一的问题，如果地价继续高高在上甚至上涨，土地成本刚性支撑理论等因素作用，想让房价不继续上涨很难。
第八，如果全国房价继续膨胀，市场形势继续向上，北京肯定会受全国大市的影响，因此，仅北京采取措施而全国整体市场继续高热，其效果也将存疑。
第九，尽管供求关系是基本的市场规律，但中国房市是个被扭曲的、非完全的市场，影响房价的因素已不只是供求因素。
第十，回顾约从2005年以来的房地产市场变化轨迹，出现屡次调控不见效、屡调屡涨的重要原因之一就是，政策出了不少，也不能说政策本身没有效力，问题在政策执行不到位，而且政策多变。今年全国房价上涨主要是3月份之后，无疑与“新国五条”执行细则闹剧和政府寄希望出台调控长效机制而冷却调控、对房地产市场不理不睬有关。正因于此，市场各方认为政府依然继续原有的态度，原本以为政府会从严调控房价的市场预期快速逆转，房价接连加速上涨。这是今年房价快速上涨的关键原因，板子不能全打到开发企业和购房者身上。
因此说，我们在积极肯定北京新政策的积极意义、乐观期待“京七条”的未来效果的同时，还应看到问题的复杂性。在对待房地产市场和调控上，决策层要务实些。既要加快解决相关体制、制度与法律建设等问题，要加快研究出台调控长效机制，也要看到长效机制不是短时间能出（即便能出也未必科学、完善）、或难快速见效的问题。在长效机制未出之前，对房地产市场不能不理不睬，而应综合施治，尤要抓既有政策严格执行、认真落实。本文作者陈真诚认为，如果既有政策严格执行、认真落实了，即便长效机制一时难以出台，倒也未必要再出新的调控政策。
陈真诚--著名专栏作家
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