女怕嫁错郎，男怕入错行，刚需更怕买错房。买房这件事儿，不管买得成买不成，一旦聊起，总有许多槽可吐。开发商擅自更改规划、精装修变成“惊装修”、交房时间一拖再拖……无处不在的买房陷阱常常将购房者“坑”得血本无归。“购房之前无限美好憧憬，入住之后各种心理崩溃”，这大抵是许多购房者真实的内心写照。

购房故事

房产证“难产”，一拖三四年

去年9月，50多名业主齐聚博罗县城的金碧苑小区，对楼盘迟迟办不下房产证进行抗议。业主代表孙先生称，他们分别于2010年、2011年在该小区买房，如今已过去三四年，开发商中泰公司却没有给他们办理房产证。

开发商博罗县中泰实业有限公司吴姓老板表示，业主办不下房产证的主要原因是该小区存在几千平方米的违建，县住建部门无法出具竣工验收合格证明。同时，由于公司在2011年接手该项目开发时，与最后一手投资方产生经济纠纷，该投资商将该楼盘的违建问题投诉到省住建厅，省住建厅仍在就此事展开调查。

对此说法，博罗县住建局有关负责人予以确认。

开发商跑路，房子无法按揭

去年10月，位于惠城区水口的纯棉时代花苑小区陷入半停工状态，开发商杨某某也突然失联。该楼盘的准业主张敏给售楼处一名黄经理打电话询问此事，“他吞吞吐吐，最后才说或许资金有问题，(杨某某)可能被抓了”。

这些购房者大多在2013年10月购房，共有360户业主支付了首付款，除100多户签署正式购房合同外，其余260户业主只和开发商草签了合同。据介绍，260户业主大都交纳了首付款15万元到20万元，部分业主全额交款。按每户业主首付15万元算，涉及资金将近4000万元。

“因为每个人准备按揭资料的时间不同，所以开发商没告诉我们什么时候可以签正式合同。等我们找开发商协商时，他们总是说银行没有放款指标。我们问银行，银行却说开发商一直没有提供资料，没法办按揭。”有业主说。

开发商一房多卖，118套房子未备案

惠阳沙田楼盘锦立丰的业主邱先生十分郁闷。去年，该楼盘开发商老板因经济问题被抓，176套已售房屋中只有58套在房管部门备案。“我们大多数是从深圳、东莞来此购房的。”邱先生说，他买的房子80平方米，共24万元，一次性付款。

这些购房者从2009年就陆续交了定金，直到2013年9月，他们还没有收到房子。“我们来到售楼中心找开发商协商，没有找到开发商，后来得知法院已查封了这些房子。”邱先生说，很多房子被一房多卖，有房子有两个“主人”，甚至有房子出现了4个“主人”。

购房者唐先生说，他与开发商签了一份购房合同，后来发现另一名购房者也与开发商签了一份购房合同“对方是网签的，他的合同能在房管部门备案，我的却不能”。业主报警后，沙田镇政府、惠阳区房管局等部门表示尚无解决方案。

业界观点

勿轻信口头承诺 抱团维权更易成功

惠州九韬律师事务所主任律师 邹朝贵

商品房项目周期涉及到土地使用权的取得、工程建设、证照审批等流程，而购房者在购房时很难了解到各个环节的具体情况，换句话说，购房者和开发商之间信息严重不对称。中小开发商出于资金压力，快速售房回款是其主要目标，故此有些开发商往往不会对开发过程出现的问题主动如实披露，甚至有些开发商会刻意隐瞒、欺诈。此外，房屋售出后，如出现建设工期延迟、房屋质量等问题，中小开发商解决问题的能力不足。在这样的情况下，购房者被坑的可能性会大大增加。

一般来说，中小开发商存在资金实力不强、经验不足、成本控制能力差等先天不足，这容易导致其土地购置、项目开发与建设、销售等各个环节出现问题。此外，还有部分中小开发商缺乏成熟的商业思维和沉淀，天真地认为房地产行业就是包赚不赔的黄金行业，心理容易膨胀。有的开发商甚至存在只有一百块钱却想做一万块钱的事、企图以小博大的极度不正常的运营模式，开发过程中资金不足是常态，只能向社会高利率融资，这又造成资金成本居高不下，这严重违背了市场经济规律。如果是房产暴利时代，这些问题往往被掩盖，但如果遭遇市场低迷或竞争加剧，这些问题就会如洪水般暴发，最终导致“坑爹”楼盘的出现。

购房者在选择楼盘时应对相关情况作必要了解。第一，了解开发商的承建商的情况，尽量选择那些实力雄厚、口啤好的开发商的承建商，不要选择那些有不良记录的开发商及承建商所开发的楼盘;第二，应详细审查房屋的《商品房预售许可证》、《国有土地使用权证》、《建设规划许可证》、《建设工程施工许可证》等证照是否齐备;第三，对《商品方买卖合同》的具体条款作详细的审阅，特别是对土地年限、房屋面积、价格、付款方式、交房期限、违约责任等方面的条款进行关注。对于开发商要求签订的补充协议更要看清问明、谨慎签字。特别强调的是，对于决定是否购房的关键性事项，千万不要只轻信售楼人员现场所作的口头承诺，一定要作书面约定。当然，面对购房的各种问题，购房者的专业知识可能不足，必要时可聘请律师等专业人士帮助防范风险。

若购房者购买了“坑爹”楼盘，可通过三个主要途径解决：第一，购房者可以与开发商自行协商和解;第二，可以向政府主管部门进行申诉，要求对开发商的违法违规行为进行制止或惩处;第三，通过仲裁或者诉讼的法律途径解决，要求开发商按照合同约定或法律规定承担相应的法律责任。无论采取何种方法维权，单个购房者相对于开发商来说都处于非常弱势的地位，可以和其他购房者联合起来共同维权，这样维权成功的几率会高得多。

开发商实力差 楼盘易出问题

惠州××房企相关负责人A先生

容易出现问题的楼盘，多数是由实力较弱的中小房企开发。在开发过程中，一些开发商将土地所有权和房屋所有权进行分离，为获取更多开发资金，将土地抵押贷款之后，又将房屋进行抵押，一个项目出现多次抵押。尤其在经济环境变差时，一些实力较弱的房企为保住资金链，不惜铤而走险对土地和房屋进行多次抵押，造成购房业主无法办理房产证。还有一些开发商将购房者所缴的契税等其他资金挪用于其他项目开发，这也导致业主迟迟难办到房产证。

还有一个主要原因就是垫资建设导致的。绝大多数中小开发商经济实力薄弱，迫于资金周转需要只能通过垫资建设进行项目开发。承建商为拿到工程合同，往往也会主动出击，承诺垫资施工，两者因此一拍即合。垫资建设的弊端显而易见，易诱发楼盘质量偷工减料、延期交房、无法办理房产证、资金链断裂导致楼盘烂尾等恶劣问题。

另外很重要的一点就是市场监管问题。一般来说，开发商的销售回款足够支付楼盘到交楼程序完成的工程款，但为什么会出现很多开发商楼卖完了但没钱给工程款的情况，主要是职能部门监管不到位。预售款的本意就是为了防止工程烂尾，但最后很多预售款都被挪用了，一旦开发商出现资金问题就无法保证工程按时完工，受害的除了承建商，就是广大业主。

总而言之，最好的办法就是政府主管部门加强监管力度，同时购房者买房时要了解房企的资质和信誉，尽量避免买到问题楼盘。